PEMIMPIN PANUTAN WAJIB PATUH DALAM MEMBAYAR PAJAK

Perhelatan akbar penyampaian Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan 2012 untuk WP Orang Pribadi dan WP Badan akan berakhir 30 April 2013. Talkshow interaktif; pengumuman di surat kabar, spanduk, media elektronik; kelas pajak dan workshop ngisi bareng SPT, Drop Box dan Pojok Pajak serta acara panutan penyampaian SPT Tahunan 2012 oleh unsur pimpinan lembaga dan instansi di daerah merupakan serangkaian upaya dari aparatur Ditjen Pajak untuk memberikan penyuluhan, pembelajaran  dan pelayanan secara berkelanjutan agar meningkatkan kepatuhan dan kejujuran Wajib Pajak.

 

 

           KEPATUHAN yaitu menyampaikan SPT Tahunan sebelum batas waktu penyampaian (pasal 3 ayat (3) UU KUP), jika SPT Tahunan tidak disampaikan dalam jangka waktu yang ditentukan akan dikenai sanksi administrasi (pasal 7 ayat (1) UU KUP). KEJUJURAN yaitu WP yang memiliki penghasilan wajib mengisi SPT dengan benar, lengkap, jelas  dan menandatangani serta menyampaikannya ke KPP Pratama atau Kantor Pelayanan, Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) terdekat.

           Surat Pemberitahuan (SPT) Tahunan Pajak Penghasilan (PPh) merupakan formulir yang digunakan Wajib Pajak untuk melaporkan penghitungan dan/atau pembayaran PPh, objek pajak PPh, bukan objek pajak PPh, harta dan kewajiban. PENGHASILAN yaitu setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apa pun.

           Arti penting pajak telah diatur dalam UUD 1945 pasal 23 ayat (2)  bahwa “Segala pajak untuk keperluan Negara berdasarkan Undang-Undang”. Selanjutnya untuk mewujudkan tujuan nasional yaitu melindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah darah Indonesia dan untuk memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa dan ikut melaksanakan ketertiban dunia. Undang Undang Nomor 16 Tahun 2009 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan pasal 1 ayat (1) menjelaskan definisi PAJAK adalah konstribusi wajib kepada negara yang terutang oleh orang pribadi atau badan yang bersifat memaksa berdasarkan Undang-Undang dengan tidak mendapatkan imbalan secara langsung dan digunakan untuk keperluan negara bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (pasal 1, UU KUP). 

           Kewajiban perpajakan Wajib Pajak dimulai sejak memenuhi persyaratan subyektif dan objektif (pasal 2 UU KUP), kepemilikan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP). Pengambilan, pengisian, penandatanganan dan penyampaian SPT dapat secara manual dan elektronik. Zakat atau Sumbangan Keagamaan yang sifatnya wajib yang dapat dikurangkan dari penghasilan bruto telah diatur dalam Undang Undang Nomor 36 tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan Pasal 9 ayat (1) huruf g, menyatakan bahwa  “zakat yang diterima oleh badan amil zakat atau lembaga amil zakat yang dibentuk atau disahkan oleh pemerintah atau sumbangan keagamaan yang sifatnya wajib bagi pemeluk agama yang diakui di indonesia, yang diterima oleh lembaga keagamaan yang dibentuk atau disahkan oleh pemerintah, yang ketentuannya diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Pemerintah”. 

            Pemimpin (priyayi) panutan secara sederhana diketahui dari perilaku “ing ngarso sung tulodho” artinya ketika menjadi pemimpin harus bisa memberikan tauladan kepada semua pegawai dibawahnya. “Menehono busono marang wong kang wudo”, berikan baju (perilaku beretika dan profesionalisme) kepada orang yang telanjang (tidak punya malu dalam berperilaku dan bekerja) mungkin bisa menjadi renungan bagi kita semua. “Wejangan penting dari Sosrokartono, antara lain, sugih tanpa banda, digdaya tanpa aji, nglurug tanpa bala, menang tanpa ngasorake (kaya tanpa harta, sakti tanpa azimat, menyerbu tanpa pasukan, menang tanpa merendahkan). Sebuah filsafat laku yang merangkum dunia ekonomi, militer, politik, hingga sosial atau etika “ 

           Penjabaran wejangan Raden Mas Pandji Sosrokartono (kakang kandung RA Kartini), saya dipahami sebagai berikut “SUGIH TANPA BANDHA” (artinya seseorang tidak perlu menunggu kaya untuk bisa memberi sesuatu kepada orang lain dan dalam menjalankan kewajibannya), “DIGDAYA TANPA AJI” (disegani karena selalu “positive thinking”, menghargai dan tenggang rasa kepada orang lain), “NGLURUG TANPA BALA” (sebagaimana diceritakan dalam epos peperangan Bharatayuddha, ketika Prabu Salyapati (Narasoma) yang mengerahkan ilmu Candabirawa (milik mertuanya yang seorang raksasa, Bagaspati) akhirnya gugur pada hari ke-18 di tangan sang Prabu Yudistira, kisah tersebut menunjukan bahwa musuh terbesar kita sebenarnya adalah hawa nafsu kita sendiri),”MENANG TANPA NGASORAKE” (jangan pernah berfikir bahwa hidup adalah persaingan untuk pencapaian cita-cita hanya memuaskan fisik semata, namun harus menghilangkan sifat iri dan takabur).        

           Pembahasan kepemimpinan oleh para ahli diantaranya dalam buku “The Ruthless Leader”   yang merupakan perpaduan karya berjudul The Art of War karya Sun Tzu; The Prince karya Nicolo Machiavelli dan The Servant karya  Alistair McAlpine yang berisi tentang  spirit yang disampaikan adalah prinsip-prinsip disiplin dan keteguhan pemimpin dalam mencapai suatu tujuan. DISIPLIN yang dimaksud adalah disiplin dalam pengertian pelayanan diri sendiri, bertindak dengan motivasi diri yang akan menimbulkan rasa kepuasan diri, rasa bangga karena telah melakukan usaha yang keras dalam mencapai suatu tujuan.

           Terima kasih kepada semua Wajib Pajak yang telah patuh dan jujur dalam pelaporan SPT Tahunan 2012 setidaknya sudah memiliki kebanggan sebagai pemimpin panutan bagi dirinya sendiri dan Bangga Bayar Pajak untuk keperluan Negara.

(Tulisan ini opini dan pendapat pribadi dan tidak mewakili institusi manapun)

GORESAN RON TAL KI GEMBUL: SALAM, SAPA, SOWAN, SUNGKEM DAN SANTUN

"S” adalah huruf yang sangat menarik, apabila dirangkai dengan huruf lainnya akan berarti kata-kata untuk memuliakan atau memberikan makna positif atas sesuatu, contohnya: Super, Su- (untuk awalan nama orang Jawa yang berarti lebih). Tapi jika dirangkai dengan huruf tertentu akan bermakna negatif atau membuat kuping panas, contohnya: Semprul, Sontoloyo, Selon atau Sialan.

Semboyan lima kata yang diawali dengan huruf “S” yaitu  “Salam, Sapa, Sowan, Sungkem dan Santun” yang pasti tidak asing lagi kita dengar dan apabila secara simultan kita terapkan secara bijaksana dalam kehidupan sehari-hari kepada stake holder kita maka akan terwujud “Memayu Hayuning Bawana, Memayu Hayuning Sasama dan Dados Juru Ladosing Bebrayan inkang Sae”, yang merupakan kearifan lokal yang hidup menjadi pedoman etika dan semboyan brayat ki Gembul (bagian dari “Ponco Laksito Tomo”).

SALAM berarti keselamatan yang selalu diucapkan mengawali (uluk salam) pada saat kita bertemu saudara, kerabat, sahabat dan tetangga untuk semakin mempererat tali silaturahmi, “Keselamatan buatmu berkat kesabaranmu”. 

SAPA merupakan perilaku kedua setelah salam mengawalinya, yang berarti menunjukan rasa empati kita kepada orang lain. Apa kabar?, Bagaimana keadaannya?, Anaknya sudah berapa?, merupakan kalimat yang menghangatkan suasana dengan lawan bicara kita. 

SOWAN berarti berkunjung yang sebenarnya tidak jauh berbeda dengan blusukan hanya derajat orang yang melakukannya saja yang membuat kedua kata itu menjadi berbeda. Bagi seorang priyayi dari jaman dulunya jika sedang dalam tugasnya untuk beramah tamah dengan wong cilik (njajah ndeso milang kori) akan memakai istilah blusukan, maklum lapangannya berupa daerah pedesaan yang kental dengan sawah dan perkebunan. Tetapi apabila para wong cilik yang ada di ndeso menghadap ke rumah priyayi atau yang seseorang yang lebih muda mengunjungi kerabatnya yang lebih tua (paman, pak dhe, atau eyang), kata sowan sangat enak didengar oleh sang tuan rumah.

SUNGKEM berarti ungkapan kita untuk menghaturkan maaf atas segala kesalahan yang diperbuat dengan sengaja maupun tidak disengaja kepada kedua orang tua atau kerabat yang dituakan pada saat peristiwa tertentu seperti saat lebaran maupun akan memulai prosesi pernikahan. 

SANTUN berarti ucapan yang disampaikan berpedoman pada etika kesopanan, untuk beberapa kalangan masyarakat tertentu etika berbicara atau tutur yang menunjukkan kesantunan dapat terlihat dari rangkaian kalimat yang diucapkan. Ada bahasa kromo inggil, kromo deso (madya) dan ngoko untuk sebagian besar masyarakat Jawa.  Pemilihan kata yang lebih sopan seperti “kowe” diganti dengan “sampeyan atau panjengan” atau kata “Kamu” diganti dengan “Anda, Saudara, Bapak atau Ibu” akan menimbulkan penghargaan kepada lawan bicara.

Ki Gembul ingin membacakan goresan ron tal peristiwa setahun yang lalu, walaupun hanya singkat waktunya, tetapi makna yang dirasakan sangat luar biasa. Begini kisahnya, setelah lengkap Ki Gembul 5 tahun 3 bulan berkelana (lebih dari 1.000 km dari tempat tinggalnya) untuk menikmati lezatnya kerapu nanas bakar yang melimpah di muara pantai charlita di nusa Niha yang pada jaman kerajaan Mataram Medang Kamulan hanya bisa dijangkau oleh kapal Samudra Raksa.  

Juga untuk menyaksikan kebesaran negeri Fansuria yang telah berhubungan dagang dengan Fir’aun di Mesir dengan 700 anak tangganya di negeri berbilang kaum. Tak luput juga mengagumi luasnya sendang raksasa Toba yang begitu cantik rupawan. Terhidang holat dengan pucuk pakat bakar di daerah tak jauh dari Portibi, bergetarnya andaliman dalam olahan arsik ikan mas di lereng Gundaling, pedasnya belacan menemani olahan sea food di Pagurawan dan kehangatan kopi arabika  di Parapat.

Maka kini ia berkelana di negeri (100 km dari tempat tinggal), yang separuh di utara merupakan wilayah keratuan Dipuncak dan di selatan wilayah keratuan Pugung dengan dipisahkan oleh hutan Way Kambas di masa 500 tahun lalu. Satu bulan kemudian ki Gembul memperoleh mimpi bertemu dengan ki Basar, uwaknya yang sudah 20 tahun tidak berjumpa.

Tersirat beliau memberikan sepasang tombak pendek berbatang besi berhulu golok petak setajam silet dan sebilah keris berluk sebelas yang bernama “Alugoro” (pusaka pamungkas milik Prabu Baladewa kakanda Sri Kresna titisan Bhatara Whisnu dalam pewayangan). “Ah mimpi tadi pasti bunga tidur, tetapi kenapa begitu jelas wajah beliau duduk bersama saudara-saudaraku, apakah ini sebuah ilafat …. gumam ki Gembul dalam hati”.

Enam bulan kemudian ketika sowan kepada ki dan nyi Cokro di lereng Menoreh, kedua orang tua ki Gembul, ia menyempatkan diri sowan kepada ki Basar di Limbangan melalui jalan yang berliku sejauh lebih dari 100 km diantara ngarai dan lembah gunung Sumbing dan Sindoro. Ternyata sangat tepat ki Gembul mengidolakan uwaknya yang dari kecil selalu diceritakan oleh ibundanya sebagai sosok yang gigih berjuang melawan Belanda dan sangat perhatian kepada kakak dan adiknya. Di usia yang sudah berkepala sembilan, pada wajah beliau masih terpancar kegagahan dan ketampanan sebagaimana dua puluh tahun lalu ketika beliau hanya sejenak menghaturkan sungkem kepada ibundanya yang sudah sangat renta puteri kesayangan eyang Joyo putri (buyut ki Gembul), yang dimasa sehatnya selalu merindukan kakanda satu-satunya yaitu eyang Harjosunajib yang telah berkelana ke Batu Dulang negeri Borneo pada tahun lima puluhan dan tak pernah kembali untuk selamanya.

Ki Basar adalah seorang veteran pejuang bangsa dengan sosok yang sangat bersahaja dengan memilih tinggal di rumah sederhana, pada di dindingnya terpajang lukisan sang Proklamator secara utuh dan sangat indah, padahal sahabat setianya ada yang menjadi senopati natasangin. Beliau bercerita saat itu berkelana menyingkir dari Menoreh karena selalu menjadi incaran utama Belanda yang tidak pernah berhasil menangkapnya, padahal saat itu istri beliau sedang hamil tua. Ketika sampai di Limbangan, beliau menjadi sahabat Sinder perkebunan dan tidak pernah gentar menghadapi para begal yang sangat tidak santun dan menindas rakyat dan priyayi saat malam telah tiba. Ketika situasi negara sudah tenang, kakanda senopati natasangin membantu menguruskan hak beliau sebagai seorang veteran pejuang bangsa.

Melalui tutur ki Basar diberitahukan bahwa  eyang canggah ki Gembul bernama mbah kaji Hasyim yang juga dikenal sebagai mbah kaji Wagean (karena dimakamkan di daerah Wagean, lereng Menoreh). Dari hitungan usianya,  kemungkinan beliau terlahir dan dibesarkan tidak jauh dari markas terakhir Pangeran Diponegoro di Gedongan. 

Makanya logis menurut pemikiran ki Gembul, yang tidak pernah mengenyam kearifan lokal desanya, memperoleh informasi dari ki Yamto bahwa ketika empat tahun yang lalu saat eyang putrinya wafat entah tak terhitung banyaknya tamu yang dating dari empat desa untuk bertakziah. 

Mereka menjelaskan bahwa masa itu tali silaturahmi mulai mengendur karena sepeninggal eyang Sahrun, eyang putrinya menikah dengan eyang Ranu pamanda ki Cokro yang aktif nguri-uri budaya jawa baik jathilan maupun tarian keprajuritan mataram kubra siswo atau ndayakan. 

Maklum selama delapan belas tahun ki Gembul dibesarkan ki Cokro dalam lingkungan keluarga serdadu penjaga kawah Condrodimuko prajurit nusantara. Sungguh ki Basar sangat bermurah hati dan prihatin dengan kondisi badan keponakannya yang semakin gembul, dan beliau memohon doa kepada Allah, SWT agar masa ki gembul menjadi “joko kendil” segera berakhir dan kembali seperti sedia kala, maksudnya bukan menjadi naga baru klinthing lho.

FORESIGHT BERINVESTASI PERKEBUNAN KELAPA SAWIT SEMI MATURE

 

 

TANDAN BUAH SEGAR KELAPA SAWIT DIOLAH SAMPAI TAK TERSISA

Tahun 2000, Indonesia menghasilkan 6.900.000 ton minyak sawit/ Crude Palm Oil (CPO), yang pada tahun 2009 berada pada urutan kedua setelah Malaysia yaitu 10.800.000 ton, meningkat pada tahun 2010 menjadi penghasil minyak sawit terbesar yaitu 20.900.000 ton dengan perkebunan sawit terluas di dunia sekitar 9,2 juta hektar diikuti Malaysia dan Nigeria (data diolah dari: “Key Sustainability Issues in the Palm Oil Sector, A Discussion Paper for Multi-Stakeholders Consultations” (commissioned by the World Bank Group) , By Cheng Hai Teoh (2010)) 

Tandan buah segar yang dihasilkan oleh perkebunan kelapa sawit setelah diolah menjadi Crude Palm Oil (CPO), Crude Palm Kernel Oil (CPKO) dan Palm Kernel Meal pada akhirnya menjadi produk yang akan dikonsumsi dan dimanfaatkan oleh konsumen melalui: Industri pengolahan makanan (minyak goreng, produk makanan dan mentega); Industri kosmetik, sabun dan deterjen; Industri kimia (campuran cat, pelumas dan lilin); Industri pakan ternak (pellet); Industri energi listrik berbahan bakar biofuel sawit.

MENGHITUNG POTENSI PRODUKSI DAN OMSET TANDAN BUAH SEGAR (TBS) PER TAHUN

Jika harga areal perkebunan yang ditawarkan sebesar Rp 750.000.000, untuk keseluruhan areal telah ditanami kelapa sawit dengan umur tanaman 6 tahun (dengan asumsi mulai tahun ketiga sudah menghasilkan buah pasir/semi mature) seluas 10 hektar atau harga jual lahan sebesar Rp 75 juta per hektar, maka mungkin perlu tips berikut ini untuk menghitung keuntungan jika ingin berinvestasi:

1. Jika informasi klas kesesuaian lahan sulit diperoleh, maka data lokasi perkebunan kelapa sawit dan jarak ideal dari Pabrik Kelapa Sawit (PKS)/Perusahaan Perkebunan Kelapa Sawit terdekat kurang dari 10 km sudah cukup menjadi referensi awal. 
2. Memastikan lokasi perkebunan kelapa sawit dan jarak dari Pabrik Kelapa Sawit (PKS)/Perusahaan Perkebunan Kelapa Sawit terdekat.
3. Informasi data luas areal perkebunan (termasuk legalitas tanah) dan kondisi infrastruktur dalam perkebunan dan aksesibilitas menuju perkebunan.
4. Informasi data jenis bibit/varietas dan umur tanamannya (perkirakan umur tanaman menghasilkan 3 s.d 25 tahun).
5. Mengalikan luas umur tanaman menghasilkan dengan standar produktifitas TBS menurut klas kesesuaian lahan (ton/ha/thn).
6. Klas kesesuaian lahan untuk tanah mineral dan tanah gambut dapat dibagi menjadi S-1 (sangat sesuai/very suitable), S-2 (sesuai), S-3 (agak sesuai), N-1 (tidak sesuai bersyarat) dan N2 (tidak sesuai permanen/not suitable).
7. Kesesuaian lahan merupakan syarat tumbuh yang dipengaruhi oleh kondisi iklim yaitu (temperatur udara: 22 – 33⁰ C (optimum 27 ⁰ C), curah hujan: 1.250 – 3.000 mm/thn (opt 1.750 – 2.500 mm/thn), bulan kering (ch hujan < 60 mm/bln) < 3 bln (optimum 0-1 bln), kelembaban udara 50 – 90 % (optimum 80 %), lama penyinaran matahari 5 – 7 jam/hari, ketinggian tempat < 400 m dpl (optimum < 200 m dpl), berkorelasi dgn temperatur udara, shg dpt berubah dgn adanya pemanasan global dan secara empiris sdh 600 m dpl).
8. Menjumlahkan hasil-hasil perkalian antara luas tanaman menghasilkan dengan standar produktifitas per hektar per umur tanaman. Asumsi lokasi perkebunan sawit berada pada klas kesesuaian lahan S 2 (sesuai/suitable) dengan jenis bibit/ varietas D x P Avros (potensi produksi maksimal pada umur 9 s/d 13 tahun 24 ton/hektar) sedangkan varietas D x P PPKS 239 (potensi produksi maksimal pada umur 9 s/d 13 tahun 32 ton/hektar). Harga Tandan Buah Segar (TBS) dapat dibrowsing di situs internet pada saat pembelian perkebunan kelapa sawit.

MENGHITUNG AKUMULASI KEUNTUNGAN YANG DIPEROLEH SEBELUM REPLANTING

1. Biaya tanam meliputi biaya land clearing dan biaya pemeliharaan per tahun (upah tenaga kerja, bahan kimia dan pupuk serta peralatan).
2. Untuk menghitung biaya tanam dan harga TBS sebelum dan sesudah tahun pembelian dapat disesuaikan dengan asumsi tingkat suku bunga inflasi sebesar 5,3% per tahun untuk memperhitungkan: (a). Nilai sekarang (PV) = nilai sekarang dr suatu jumlah di masa depan yang akan diterima di akhir periode n pada tingkat bunga I; (b). Nilai yang akan datang (FV) = jumlah yang akan terakumulasi dari investasi sekarang untuk n periode pada tingkat bunga i .
3. Investasi awal adalah representasi dari nilai tanah/areal perkebunan sawit yang perhitungannya diperoleh dari harga pembelian keseluruhan areal perkebunan sawit semi mature (tanaman kelapa sawit sudah berbuah pasir) dari pemilik awal/penjual setelah ditambah dengan akumulasi potensi omset penjualan TBS dan dikurangi dengan akumulasi perkiraan biaya tanam sebelum terjadinya transaksi/pembelian lahan dari penjual.
   
4. Revenue/pendapatan per tahun diperhitungkan dari potensi omset penjualan TBS per tahun dan dikurangi dengan perkiraan biaya tanam per tahun.
5. Akumulasi revenue – investasi merupakan akumulasi keuntungan/profit riil untuk menghitung posisi laba/profit yang akan diperoleh. .
6. Dikarenakan umur tanaman kelapa sawit idealnya hanya sampai 25 tahun (rotasi tanam/replanting) maka dengan investasi awal sejumlah Rp 750.000.000, maka diproyeksikan akan diperoleh akumulasi keuntungan (capital) 20 tahun ke depan senilai Rp 9.447.737.821 (dapat dihitung capital rate sebesar 7,94% atau angka kapitalisasi sebesar 12,597).

Semoga bermanfaat, jangan lupa untuk membayar kewajiban pajaknya dan laporkan SPT dengan benar sesuai dengan peraturan yang berlaku.

(Telah dipublish di www.kompasiana .com - tanggal 5 Maret 2012 (Aji Bon Gembul))

EKSTENSIFIKASI DAN INTENSIFIKASI POTENSI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN SEKTOR PEDESAAN DAN PERKOTAAN

“A person doesn’t know how much he has to be thankful for until he has to pay taxes on it (Charissa Mooteeram)”

Real property didefinisikan sebagai “The interest, benefits, and rights interest in ownership of physical Real Estate” yang berarti segala kepentingan keuntungan dan hak atas kepemilikan tanah dan bangunan. 

Real Estat didefinisikan sebagai “Land and its attachment” yang berarti tanah dengan segala perlengkapan yang melekat di atasnya. 

Perlunya pemahaman tentang definisi Nilai, Harga dan Biaya sehingga akan jelas bahwa untuk menentukan nilai dibutuhkan ahli yang profesional. Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam suatu transaksi. Nilai merupakan sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima pada saat ini (present worth) atas berbagai manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh pada masa yang akan datang (future benefits). 

 

Valuation atau Appraisal atau penilaian adalah suatu perkiraan nilai, umumnya yang dinilai adalah nilai pasar properti. Setiap jenis properti penilaiannya bersifat spesifik karena hasil penilaian yang diperoleh dalam bentuk angka (kuantitatif), karena itu dibutuhkan analisis yang cukup terperinci. Ada laporan penilaian yang menampilkan studi pasar cukup terperinci tetap ada juga yang tidak tergantung dari jenis propertinya.

 

Review dan update nilai tanah per m2 untuk zona dan kawasan potensial serta resource harga material dan upah bangunan secara periodik setiap 3 tahun.

Teknik Quality Rating pada penerapannya digunakan untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi/ tanah yang belum diketahui, dengan formula regresi sederhana berdasarkan data pembanding berupa nilai jual tanah yang telah diketahui nilainya. 

Klik untuk baca:

https://dewey.petra.ac.id/repository/jiunkpe/jiunkpe/s1/eakt/2003/jiunkpe-ns-s1-2003-32498063-1963-pajak_bumi-chapter4.pdf

Berikut akan dijelaskan penerapan dalam menentukan 8 objek tanah yang belum diketahui nilai jualnya.

Perhitungan Quality Score sebagai variabel X dan perhitungan memperoleh nilai jual tanah per m2 (y) dengan menggunakan persamaan regresi berdasarkan hasil perhitungan regresi linier sederhana dari data pembanding dengan rumus:

Y = -689035 + 1688,543.X 

1. Jl. Remboksari

QS = {(35% x 5) + (15% x 4) + (15% x 5) + (15% x 5)+ (20% x 5)} x 100 = 485

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543 x 485) = Rp 129.900,00

2. Jl. Sukarno Hatta Indah.

QS = {(35% x 6) + (15% x 6) + (15% x 6) + (15% x 5) + (20% x 4)} x 100 = 545

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543x545) = Rp 231.220,00

3. Jl. Taman Borobudur Kencono.

QS = {(35% x 6) + (15% x 5) + (15% x 5) + (15% x 6) + (20% x 4)} x 100 = 530

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543x 530) = Rp 205.892,00

4. Jl. Borobudur Agung

QS = {(35% x 5) + (15% x 5) + (15% x 5) + (15% x 6) + (20% x 5)} x 100 = 515

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543 x 515) = Rp 180.564,00

5. Jl. Sukarno Hatta Dalam

QS = {(35% x 8 ) + (15% x 8 ) + (15% x 7 ) + (15% x 9 ) + (20% x 6 )} x 100 = 760

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543 x 760) = Rp 594.257,00

6. Jl. Candi Bima

QS = {(35% x 6 ) + (15% x 4 ) + (15% x 5 ) + (15% x) + (20% x)} x 100 = 555

Nilai Jual Tanah per m2

Y= -689035 + (1688,543x555) = Rp 248.100,00

7. Jl. Renggo

QS = {(35% x 4) + (15% x 5) + (15% x 5) + (15% x 4) + (20% x 4)} x 100 = 430

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543x 430) = Rp 37.000,00

8. Jl. Terusan Simpang Borobudur

QS = {(35% x 5 ) + (15% x 5 ) + ( 15% x 4 ) + (15% x 4 ) + ( 20% x 5)} x 100 = 470

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543x 470 ) = Rp 104.580,00

Berikut akan dijabarkan perbandingan antara NJOP bumi dan kelas bumi hasil perhitungan menggunakan teknik Quality Rating dengan NJOP bumi dan kelas bumi menurut versi Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Malang.

Berdasarkan hasil uji t diketahui bahwa Quality score berpengaruh signifikan terhadap nilai jual tanah di Kelurahan Mojolangu, dengan kata lain semakin tinggi angka Quality score maka nilai jual tanah per m2 juga makin tinggi/ mahal. Di dalam Qualily score terdapat faktor lokasi, lebar jalan, transportasi, keramaian, dan CBD (pusat kawasan bisnis) semakin tinggi pemberian score pada masing- masing faktor tersebut yang menunjukan semakin baiknya aspek fisik dan aspek kenyamanan yang dimiliki suatu lokasi tanah maka nilai jual tanah juga akan ikut tinggi. 

 

Selain penjelasan tersebut di atas yang di dukung oleh uji statistik, hasil penelitian ini juga memperkuat dengan penelitian Hamsari Marsani didalam Quality score terdapat faktor lokasi, lebar jalan, transportasi, keramaian, CBD. Dalam penelitian tersebut Hamsari Marsani menerapkan teknik Quality Rating terhadap Zona Nilai Tanah dengan meyebutkan nama jalan yang mewakili letak objek tanah. Setiap jalan dihitung Quality Score nya dengan cara memberikan penilaian terhadap faktor yang telah disebutkan dari yang istimewa diberi score 10 sampai yang buruk sekali score 1.

 

Dalam penelitian Prasetyo Aji di dalam Quality Score terdapat faktor peruntukan lahan, aksesibilitas, lingkungan dan view, elevasi iahan, koefisien lantai bangunan, kepadatan, prioritas pengembangan, dan koefisien dasar bangunan. Pemberian score dilakukan dengan menggunakan rating scale berdasarkan interval dengan membuat semacam tabel klasifikasi sehingga sehingga lebih merepresentasikan kondisi yang sesungguhnya apabila dibandingkan dengan kedua jurnal yang lain. Jurnal diterbitkan pada tahun 1999 dan tidak memiliki daerah penelitian karena hanya memberikan contoh kasus penerapannya saja. (Sistem Acuan Penentuan Nilai Pasar Tanah (99). Jakarta: Jurnal Survei dan Penilaian Properti, Vol.15, Jan).

Penelitian yang dilakukan oleh Hartojo, Hamsari Marsani dan Prasetyo Aji. Perbedaannya yaitu pada faktor-faktor yang ada pada Quality score, cara pembelian score, tahun penelitian dan daerah penelitiannya. 

• Seperti telah dijelaskan dalam penelitian Hartojo di dalam Quality score terdapal faktor luas tanah, lokasi, lebar depan, luas bangunan, atap dinding lantai langit-langit, kondisi dan fasilitas. Pemberian score dilakukan dengan menggunakan rating scale berdasarkan interval dengan satuan m2. 
• Penelitian Prasetyo Aji didaiam Quality score terdapat faktor peruntukan lahan, aksesibilitas, lingkungan dan view, elevasi lahan, koefisien lantai bangunan, kepadatan, prioritas pengembangan, dan koefisien dasar bangunan. Pemberian score dilakukan dengan menggunakan rating scale berdasarkan interval yang sudah di tentukan. 
• Sedangkan dalam penelitian ini, didalam Quality score terdapat faktor lokasi, lebar jalan, transportasi, keramaian, Central Business Districh (pusat kawasan bisnis) yang sama dengan penelitian yang dilakukan oleh Hamsari Marsani perbedaannya terletak pada objek yang diteliti dan tahun pengambilan data yaitu di kelurahan Mojolangu kota Malang serta menggunakan data nilai jual objek pajak bumi/ tanah pada tahun 2002. 
• Dari semua penelitian terdahulu termasuk penelitian yang disusun penulis dapat diambil kesimpulan yang sama bahwa Quality Score berpengaruh signifikan terhadap nilai jual tanah.  

Sistem Acuan Penentuan Nilai Pasar Tanah (99). Jakarta: Jurnal Survei dan Penilaian Properti, Vol.15, Jan;

Secara umum nilai dan harga adalah dua hal yang berbeda, akan tetapi pada kondisi tertentu kedua hal tersebut mungkin memiliki besaran yang sama, yaitu apabila harga tersebut ditentukan dalam transaksi yang terjadi secara wajar (fair transaction). Suatu transaksi dianggap wajar apabila secara kumulatif memiliki beberapa kriteria sebagai berikut:

1. Pembeli yang mampu dan berkelayakan bersedia membeli harta tersebut; 
2. Ada waktu yang cukup untuk tawar-menawar; 
3. Penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak serta bersedia menjual hartanya;
4. Ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasar;
5. Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu;
6. Tidak mempertimbangkan penawaran istimewa (misalnya penawaran yang terjadi antara sanak saudara).

Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak atas suatu barang atau jasa. Harga pada dasarnya merupakan biaya yang ditambahkan dengan faktor kepentingan pasar. 

Faktor kepentingan pasar tersebut meliputi berbagai kepentingan yang dimiliki oleh pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi properti yang mempengaruhi kondisi penawaran dan permintaan atas properti dimaksud. 

Biaya merupakan sejumlah uang yang dikeluarkan untuk memperoleh atau memproduksi barang atau jasa. Untuk membedakan masyarakat berpenghasilan tinggi dan rendah dapat diketahui dari asset berwujud (tangible asset) yang dimiliki, untuk aset bergerak dapat dilihat dari tipe kendaraan/ mobil sedangkan untuk aset tetap akan dilihat dari kualitas bangunan yang dimiliki/ dihuni/ disewa. 

 

Kualitas bangunan akan direpresentasikan oleh Struktur Bangunan, apabila semakin kuat strukturnya maka bangunan tersebut akan semakin rendah biaya renovasi dan semakin lama umur efektifnya. 

Representasi yang kedua adalah dari Arsitektur Bangunan tersebut yang akan tampak terlihat langsung oleh para calon konsumen (penyewa/ pembeli) yang pada umumnya menginginkan kenyamanan dan privacy, semakin tampak indah dan nyaman arsitektur bangunan maka akan semakin tinggi daya tarik bangunan tersebut untuk menghasilkan pendapatan. 

Arsitektur bangunan meliputi jenis komponen material/ bahan bangunan dan fasilitas terpasang (fixture). Kualitas bangunan tersebut jika dikuantitatifkan melalui perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB) atau Building Cost Table (BCT) akan diperoleh nilai bangunan per meter persegi yang beragam sesuai kualitasnya sehingga dapat dipergunakan sebagai Standar Nilai Bangunan.

  

Tarif progresif PBB sektor pedesaan dan perkotaan sesuai nilai bangunan per m² berfungsi sebagai perimbangan pengenaan PBB berdasarkan tingkatan kualitas struktur dan arsitektur bangunan yang tentunya disamping menyesuaikan umur efektif bangunan juga memperhitungkan keuntungan ekonomis yang akan semakin meningkat berdasarkan prinsip “high risk high return” dan prinsip “the highest and the best use”. 

Tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan, berkaitan batasan nilai jual bangunan per m² perlu ditetapkan setiap tahunnya menyesuaikan faktor inflasi atau antisipasi kenaikan harga bangunan atau standar satuan harga bahan material dan upah pekerja setiap tahunnya.  

Klik di laman ini: 

https://news.ddtc.co.id/perda-pajak-direvisi-tarif-pbb-di-surabaya-jadi-005-hingga-03-1799638

Berdasarkan data GDP Indonesia (nominal) per capita tahun 2010, diasumsikan 30% dari GDP diinvestasikan dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maka dalam jangka waktu 10 tahun akan memiliki rumah dengan harga; Rp 49.000.000, setara Rumah Sederhana Sehat (RSS) tipe 36 m2 (NJOP per m2= Rp 429.000,-) dengan luas tanah 84 m2 (NJOP per m2= Rp 394.000,-). Maka konsep tarif tarif progresif PBB sektor pedesaan dan perkotaan sesuai grade kualitas bangunan (nilai bangunan per m2) akan sangat relevan sebagai alternatif subsidi kepada masyarakat yang memiliki penghasilan (PDB per kapita) dibawah Rp 21.289.389,- per tahun (menurut International Monetary Fund (2009)).

(Tulisan ini merupakan opini pribadi yang tidak mewakili institusi manapun dan merupakan review artikel saya yang berjudul: Nilai Jual Kena Pajak Progresif Mengacu pada Nilai Bangunan per M² (2000). Jakarta: Majalah Berita Pajak, Nomor 1417 Tahun XXXII, 15 April. Semoga dapat bermanfaat dan menjadi kajian lebih lanjut).