Entri yang Diunggulkan

ONCE UPON A TIME IN CHINA (BEIJING & SHANGHAI) INTERNASIONAL FIELD STUDY MAGISTER MANAJEMEN - FEB UNIVERSITAS LAMPUNG

Di Kota Shanghai terdapat beberapa universitas yang cukup populer, antara lain: Shanghai Jiao Tong University; Shanghai Normal University; S...

Kamis, 18 Mei 2023

MARKET STUDY OPTIMALISASI BMN MENJADI MESS/ FLAT/ APARTEMEN DINAS ASN MOBILE (MUTASI TUGAS ANTAR KOTA SETIAP 2 - 5 TAHUN)

Jalan terdekat untuk meraih kemuliaan adalah dengan berusaha keras menjadi apa yang Anda inginkan dan sesuai dengan apa yang Anda pikirkan (Socrates).
 










Luas tanah tersedia = 13.800 m2

Luas gedung kantor: 2.700 m2
1. Luas gedung (2lt x 35m x 35m)= 2.450 m2 
2. Bangunan pendukung = 250 m2
  • Satpam 2 pos x 5 m x 5 m = 50 m2
  • Genset 5 m x 10 m = 50 m2
  • Ground water tank = 10 m x 10 m = 100 m2 (volume 200 m3 utk tinggi 2 m)
  • Bangunan pompa dan hydrant= 5 m x 5 m = 25 m2
  • Gardu listrik 5 m x 5 m = 25 m2
Luas bangunan mess/ flat ASN 900 m2 dengan rincian = 14 m x 28 m x 2 lantai = 784 m2 ditambah Luas Bangunan Pendukung = 116 m2. Mampu menampung 1 pejabat administrator, 10 pejabat pengawas, 2 Supervisor FPP dan 56 FPP+AR+Pelaksana serta 8 PPNPN = 77 pegawai. 
  1. Untuk kepala kantor 3 x 4 m x 6 m = 3 kamar digabung.
  2. Untuk kasi/ Kasuki dan supervisor (12 kamar untuk 12 pegawai).
  3. Fungsional Pemeriksa + Penilai + Penyuluh, AR dan pelaksana supporting butuh 1/2 x 4 m x 6 m = 1 kamar berdua (28 kamar menampung 56 pegawai).
  4. Untuk PPNPN butuh 1/4 x 4 m x 6 m = 1 kamar berempat (2 kamar menampung 8 orang).
Biaya operasional mess per bulan: terutama untuk listrik, membersihkan gedung dan halaman, BBM dan service genset, penggantian lampu, service AC, biaya sampah. Misalnya:
  1. Pejabat Administrator iuran Rp 1 juta per bulan.
  2. Pejabat Pengawas dan Supervisor FPP iuran Rp 500 ribu per bulan
  3. Pegawai lainnya (AR, FPP, Pelaksana kecuali PPNPN) Rp 250 ribu per bula
AC split 1 PK per kamar (kecuali kamar PPNPN), listrik tokken jadi penggunaan listrik tiap kamar menjadi tanggung jawab penghuni. Setoran bukan pajak per tahun juga menjadi tanggung jawab penghuni.





Contoh A Studi Kelayakan Bisnis Flat Dinas Kota Z

A. Luas Tanah (BMN Idle) = (20 m x 30 m) + (40 m x 35 m)  = 1.700m2

B. Investasi Bangunan = Rp 9.500.000.000

  • Luas Bangunan Keseluruhan = 1.300 m2
  • Luas bangunan = 14 m x 28 m x 3 lantai = 1.176 m2 ditambah Luas Bangunan Pendukung = 124 m2
  • Perkiraan Biaya Pembangunan gedung  = Rp 6.500.000/ m2  x 1.300 m2 = Rp 8.450.000.000,
  • Biaya Furniture + AC = (@ Rp 25.000.000 x 33 kamar) + Rp 225.000.000 = Rp 1.050.000.000
C. Ukuran 4 m x 6 m, Jumlah = 33 kamar, Omset = Rp 17.325.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Pertama = Rp 1.250.000/bulan/kamar  x 33 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 2.475.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Kedua = Rp 1.500.000/bulan/kamar x 33 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 2.970.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Ketiga = Rp 1.750.000/bulan/kamar x 33 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 3.465.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Keempat = Rp 2.000.000/bulan/kamar x 33 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 3.960.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Kelima = Rp 2.250.000/bulan/kamar x 33 kamar x 12bulan x 5 tahun = Rp 4.455.000.000 
  • Harga sewa bulanan tempat indekost ber AC pembanding Rp 1.400.000 sd Rp 1.800.000 per bulan di Kota Z dengan fasilitas yang setara biaya listrik tanggung jawab penghuni dengan tokken dan laundry pakaian)
D. Biaya Operasional selama 25 tahun = Rp 14.145.562.200
  • Biaya gaji dan THR  3 satpam (@ Rp 3.000.000/bln), 1 tenaga administrasi (Rp 4.000.000/bln),  2 petugas kebersihan (@ Rp 2.700.000/bln) = 13 bln x ((3 org x rp 3.000.000) + 4.000.000 + (2 x Rp 2.700.000)) = Rp 239.200.000/ tahun
  • Biaya sampah/ kebersihan, Listrik induk/ penghuni dengan Tokken, BBM genset dan air bersih PDAM  = 12 bln x (Rp 500.000 + Rp 1.000.000 + Rp 500.000 + Rp 1.000.000) = Rp 36.000.000 / tahun
  • PBB, pemeliharaan Meubelair, AC dan iuran tahunan lainnya = Rp 30.000.000/ Tahun
  • Biaya Operasional selama 25 tahun dengan perkiraan antisipasi kenaikan biaya 2,5% per tahun = 1,85394 x 25 tahun x (Rp 239.200.000/ tahun + Rp 36.000.000/ tahun + Rp 30.000.000 / Tahun) = 1,85394 x Rp 7.630.000.000 = Rp 14.145.562.200

E. Keuntungan Bersih selama 25 tahun:
  • Perkiraan Keuntungan Bersih/ setoran PNBP = Rp 17.325.000.000 - Rp 14.145.562.200 = Rp 3.179.437.800 atau 
  • Perkiraan Keuntungan Bersih = Rp 127.177.512 per tahun atau 
  • Perkiraan Keuntungan Bersih = Rp 10.598.126 per bulan (dengan catatan tingkat hunian kamar 100%)

Contoh B Studi Kelayakan Bisnis Flat Dinas di Kota X

A. Luas Tanah (BMN) = 70 m x 30 m = 2.100 m2

B. Luas Bangunan Keseluruhan = 2.000 m2
  • Investasi yang diperlukan = Rp 20.000.000.000
  • Luas bangunan = 12 m x 52 m x 3 lantai = 1.872 m2 ditambah Luas Bangunan Pendukung = 128 m2 
  • Perkiraan Biaya Pembangunan gedung = Rp 7.500.000/ m2 x 2.000 m2 = Rp 15.000.000.000,
  • Biaya Furniture + AC = Rp 5.000.000.000 

C. Jumlah kamar (ukuran 4 m x 5 m) = 69 kamar
  • Perkiraan Omset selama 25 tahun = Rp 31.050.000.000 
  • Omset sewa kamar 5 tahun pertama = Rp 1.000.000/bulan/kamar x 69 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 4.140.000.000 
  • Omset sewa kamar 5 tahun Kedua = Rp 1.250.000/bulan/kamar x 69 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 5.175.000.000 
  • Omset sewa kamar 5 tahun Ketiga = Rp 1.500.000/bulan/kamar x 69 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 6.210.000.000 
  • Omset sewa kamar 5 tahun Keempat = Rp 1.750.000/bulan/kamar x 69 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 7.245.000.000 
  • Omset sewa kamar 5 tahun Kelima = Rp 2.000.000/bulan/kamar x 69 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 8.280.000.000 
  • Harga sewa bulanan tempat indekost ber AC pembanding Rp 1.200.000 sd Rp 1.500.000 per bulan di Kota X dengan fasilitas yang setara, selain biaya listrik dan biaya laundry pakaian) 

D. Biaya Operasional = Rp 20.231.120.250 
  • Biaya gaji dan THR 3 satpam (@ Rp 3.000.000/bln), 1 tenaga administrasi (Rp 4.000.000/bln), 3 petugas kebersihan (@ Rp 2.500.000/bln) = 13 bln x ((3 org x rp 3.000.000) + 4.000.000 + (3 x Rp 2.500.000)) = Rp 266.500.000/ tahun 
  • Biaya Sampah/ kebersihan, Listrik, BBM genset dan air bersih PDAM = 12 bln x ( Rp 500.000 + Rp 7.000.000 + Rp 500.000 + Rp 2.000.000) = Rp 120.000.000 / tahun 
  • PBB, pemeliharaan Meubelair, AC dan iuran tahunan lainnya = Rp 50.000.000/ Tahun 
  • Biaya Operasional selama 25 tahun dengan perkiraan antisipasi kenaikan biaya 2,5% per tahun = 1,85394 x 25 tahun x (Rp 266.500.000/ tahun + Rp 120.000.000/ tahun + Rp 50.000.000 / Tahun) = 1,85394 x Rp 10.912.500.000 = Rp 20.231.120.250 

Perkiraan Keuntungan Bersih/ setoran PNBP selama 25 tahun sebagai :
  • Perkiraan Keuntungan Bersih/ setoran PNBP = Rp 31.050.000.000 - Rp 20.231.120.250 = Rp 10.818.879.750 
  • atau Perkiraan Keuntungan Bersih/ setoran PNBP = Rp 432.755.190 per tahun 
  • atau Perkiraan Keuntungan Bersih/ setoran PNBP Rp 36.062.933 per bulan (dengan catatan tingkat hunian kamar 100% 
 







Contoh C Studi Kelayakan Bisnis Flat Dinas di kota Y

A. Luas tanah = (20m x 30m) + (40m x 35m)  = 1.700m2

B. Luas Bangunan Keseluruhan = 900 m2 . Investasi = Rp 6.000.000.000
  • Luas bangunan = 14 m x 28 m x 2 lantai = 784 m2 ditambah Luas Bangunan Pendukung = 116 m2
  • Perkiraan Biaya Pembangunan gedung  = Rp 5.000.000/ m2  x 900 m2 = Rp 4.500.000.000, Biaya Furniture + AC = Rp 1.500.000.000
C. Jumlah kamar ( 4 m x 6 m) = 45 kamar
  • Perkiraan Omset selama 25 tahun = Rp 23.625.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Pertama = Rp 1.250.000/bulan/kamar  x 45 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 3.375.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Kedua = Rp 1.500.000/bulan/kamar  x 45 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 4.050.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Ketiga = Rp 1.750.000/bulan/kamar  x 45 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 7.245.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Keempat = Rp 2.000.000/bulan/kamar  x 45 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 8.280.000.000
  • Omset sewa kamar 5 tahun Kelima = Rp 2.250.000/bulan/kamar  x 45 kamar x 12 bulan x 5 tahun = Rp 6.075.000.000 
  • Harga sewa bulanan tempat inkost ber AC pembanding Rp 1.400.000 sd Rp 1.800.000 per bulan di Kota Y dengan fasilitas yang setara tanpa biaya listrik dan laundry pakaian)
D. Biaya Operasional 25 tahun = Rp 17.820.998.250
  • Biaya gaji dan THR  3 satpam (@ Rp 3.000.000/bln), 1 tenaga administrasi (Rp 4.000.000/ bln),  3 petugas kebersihan (@ Rp 2.500.000/ bln) = 13 bln x ((3 org x rp 3.000.000) + 4.000.000 + (3 x Rp 2.500.000)) = Rp 266.500.000/ tahun
  • Biaya Sampah/kebersihan, Listrik, BBM genset dan air bersih PDAM  = 12 bln x (Rp 500.000 + Rp 4.500.000 + Rp 500.000 + Rp 1.000.000) = Rp 78.000.000 / tahun
  • PBB, pemeliharaan Meubelair, AC dan iuran tahunan lainnya = Rp 40.000.000/ Tahun
  • Biaya Operasional selama 25 tahun dengan perkiraan antisipasi kenaikan biaya 2,5% per tahun = 1,85394 x 25 tahun x (Rp 266.500.000/ tahun + Rp 78.000.000/ tahun + Rp 40.000.000 / Tahun) = 1,85394 x Rp 9.612.500.000 = Rp 17.820.998.250

Perkiraan Keuntungan Bersih: 
  • selama 25 tahun sebagi setoran PNBP = Rp 23.625.000.000 - Rp 17.820.998.250 = Rp 5.804.001.750 
  • atau Perkiraan Keuntungan Bersih = Rp 232.160.070 per tahun 
  • atau Perkiraan Keuntungan Bersih = Rp 19.346.673 per bulan (dengan catatan tingkat hunian kamar 100%)