FORESIGHT BERINVESTASI PERKEBUNAN KELAPA SAWIT SEMI MATURE

 

 

TANDAN BUAH SEGAR KELAPA SAWIT DIOLAH SAMPAI TAK TERSISA

Tahun 2000, Indonesia menghasilkan 6.900.000 ton minyak sawit/ Crude Palm Oil (CPO), yang pada tahun 2009 berada pada urutan kedua setelah Malaysia yaitu 10.800.000 ton, meningkat pada tahun 2010 menjadi penghasil minyak sawit terbesar yaitu 20.900.000 ton dengan perkebunan sawit terluas di dunia sekitar 9,2 juta hektar diikuti Malaysia dan Nigeria (data diolah dari: “Key Sustainability Issues in the Palm Oil Sector, A Discussion Paper for Multi-Stakeholders Consultations” (commissioned by the World Bank Group) , By Cheng Hai Teoh (2010)) 

Tandan buah segar yang dihasilkan oleh perkebunan kelapa sawit setelah diolah menjadi Crude Palm Oil (CPO), Crude Palm Kernel Oil (CPKO) dan Palm Kernel Meal pada akhirnya menjadi produk yang akan dikonsumsi dan dimanfaatkan oleh konsumen melalui: Industri pengolahan makanan (minyak goreng, produk makanan dan mentega); Industri kosmetik, sabun dan deterjen; Industri kimia (campuran cat, pelumas dan lilin); Industri pakan ternak (pellet); Industri energi listrik berbahan bakar biofuel sawit.

MENGHITUNG POTENSI PRODUKSI DAN OMSET TANDAN BUAH SEGAR (TBS) PER TAHUN

Jika harga areal perkebunan yang ditawarkan sebesar Rp 750.000.000, untuk keseluruhan areal telah ditanami kelapa sawit dengan umur tanaman 6 tahun (dengan asumsi mulai tahun ketiga sudah menghasilkan buah pasir/semi mature) seluas 10 hektar atau harga jual lahan sebesar Rp 75 juta per hektar, maka mungkin perlu tips berikut ini untuk menghitung keuntungan jika ingin berinvestasi:

1. Jika informasi klas kesesuaian lahan sulit diperoleh, maka data lokasi perkebunan kelapa sawit dan jarak ideal dari Pabrik Kelapa Sawit (PKS)/Perusahaan Perkebunan Kelapa Sawit terdekat kurang dari 10 km sudah cukup menjadi referensi awal. 
2. Memastikan lokasi perkebunan kelapa sawit dan jarak dari Pabrik Kelapa Sawit (PKS)/Perusahaan Perkebunan Kelapa Sawit terdekat.
3. Informasi data luas areal perkebunan (termasuk legalitas tanah) dan kondisi infrastruktur dalam perkebunan dan aksesibilitas menuju perkebunan.
4. Informasi data jenis bibit/varietas dan umur tanamannya (perkirakan umur tanaman menghasilkan 3 s.d 25 tahun).
5. Mengalikan luas umur tanaman menghasilkan dengan standar produktifitas TBS menurut klas kesesuaian lahan (ton/ha/thn).
6. Klas kesesuaian lahan untuk tanah mineral dan tanah gambut dapat dibagi menjadi S-1 (sangat sesuai/very suitable), S-2 (sesuai), S-3 (agak sesuai), N-1 (tidak sesuai bersyarat) dan N2 (tidak sesuai permanen/not suitable).
7. Kesesuaian lahan merupakan syarat tumbuh yang dipengaruhi oleh kondisi iklim yaitu (temperatur udara: 22 – 33⁰ C (optimum 27 ⁰ C), curah hujan: 1.250 – 3.000 mm/thn (opt 1.750 – 2.500 mm/thn), bulan kering (ch hujan < 60 mm/bln) < 3 bln (optimum 0-1 bln), kelembaban udara 50 – 90 % (optimum 80 %), lama penyinaran matahari 5 – 7 jam/hari, ketinggian tempat < 400 m dpl (optimum < 200 m dpl), berkorelasi dgn temperatur udara, shg dpt berubah dgn adanya pemanasan global dan secara empiris sdh 600 m dpl).
8. Menjumlahkan hasil-hasil perkalian antara luas tanaman menghasilkan dengan standar produktifitas per hektar per umur tanaman. Asumsi lokasi perkebunan sawit berada pada klas kesesuaian lahan S 2 (sesuai/suitable) dengan jenis bibit/ varietas D x P Avros (potensi produksi maksimal pada umur 9 s/d 13 tahun 24 ton/hektar) sedangkan varietas D x P PPKS 239 (potensi produksi maksimal pada umur 9 s/d 13 tahun 32 ton/hektar). Harga Tandan Buah Segar (TBS) dapat dibrowsing di situs internet pada saat pembelian perkebunan kelapa sawit.

MENGHITUNG AKUMULASI KEUNTUNGAN YANG DIPEROLEH SEBELUM REPLANTING

1. Biaya tanam meliputi biaya land clearing dan biaya pemeliharaan per tahun (upah tenaga kerja, bahan kimia dan pupuk serta peralatan).
2. Untuk menghitung biaya tanam dan harga TBS sebelum dan sesudah tahun pembelian dapat disesuaikan dengan asumsi tingkat suku bunga inflasi sebesar 5,3% per tahun untuk memperhitungkan: (a). Nilai sekarang (PV) = nilai sekarang dr suatu jumlah di masa depan yang akan diterima di akhir periode n pada tingkat bunga I; (b). Nilai yang akan datang (FV) = jumlah yang akan terakumulasi dari investasi sekarang untuk n periode pada tingkat bunga i .
3. Investasi awal adalah representasi dari nilai tanah/areal perkebunan sawit yang perhitungannya diperoleh dari harga pembelian keseluruhan areal perkebunan sawit semi mature (tanaman kelapa sawit sudah berbuah pasir) dari pemilik awal/penjual setelah ditambah dengan akumulasi potensi omset penjualan TBS dan dikurangi dengan akumulasi perkiraan biaya tanam sebelum terjadinya transaksi/pembelian lahan dari penjual.
   
4. Revenue/pendapatan per tahun diperhitungkan dari potensi omset penjualan TBS per tahun dan dikurangi dengan perkiraan biaya tanam per tahun.
5. Akumulasi revenue – investasi merupakan akumulasi keuntungan/profit riil untuk menghitung posisi laba/profit yang akan diperoleh. .
6. Dikarenakan umur tanaman kelapa sawit idealnya hanya sampai 25 tahun (rotasi tanam/replanting) maka dengan investasi awal sejumlah Rp 750.000.000, maka diproyeksikan akan diperoleh akumulasi keuntungan (capital) 20 tahun ke depan senilai Rp 9.447.737.821 (dapat dihitung capital rate sebesar 7,94% atau angka kapitalisasi sebesar 12,597).

Semoga bermanfaat, jangan lupa untuk membayar kewajiban pajaknya dan laporkan SPT dengan benar sesuai dengan peraturan yang berlaku.

(Telah dipublish di www.kompasiana .com - tanggal 5 Maret 2012 (Aji Bon Gembul))

EKSTENSIFIKASI DAN INTENSIFIKASI POTENSI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN SEKTOR PEDESAAN DAN PERKOTAAN

“A person doesn’t know how much he has to be thankful for until he has to pay taxes on it (Charissa Mooteeram)”

Real property didefinisikan sebagai “The interest, benefits, and rights interest in ownership of physical Real Estate” yang berarti segala kepentingan keuntungan dan hak atas kepemilikan tanah dan bangunan. 

Real Estat didefinisikan sebagai “Land and its attachment” yang berarti tanah dengan segala perlengkapan yang melekat di atasnya. 

Perlunya pemahaman tentang definisi Nilai, Harga dan Biaya sehingga akan jelas bahwa untuk menentukan nilai dibutuhkan ahli yang profesional. Nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam suatu transaksi. Nilai merupakan sejumlah uang yang “sepatutnya” diterima pada saat ini (present worth) atas berbagai manfaat atau keuntungan yang akan diperoleh pada masa yang akan datang (future benefits). 

 

Valuation atau Appraisal atau penilaian adalah suatu perkiraan nilai, umumnya yang dinilai adalah nilai pasar properti. Setiap jenis properti penilaiannya bersifat spesifik karena hasil penilaian yang diperoleh dalam bentuk angka (kuantitatif), karena itu dibutuhkan analisis yang cukup terperinci. Ada laporan penilaian yang menampilkan studi pasar cukup terperinci tetap ada juga yang tidak tergantung dari jenis propertinya.

 

Review dan update nilai tanah per m2 untuk zona dan kawasan potensial serta resource harga material dan upah bangunan secara periodik setiap 3 tahun.

Teknik Quality Rating pada penerapannya digunakan untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi/ tanah yang belum diketahui, dengan formula regresi sederhana berdasarkan data pembanding berupa nilai jual tanah yang telah diketahui nilainya. 

Klik untuk baca:

https://dewey.petra.ac.id/repository/jiunkpe/jiunkpe/s1/eakt/2003/jiunkpe-ns-s1-2003-32498063-1963-pajak_bumi-chapter4.pdf

Berikut akan dijelaskan penerapan dalam menentukan 8 objek tanah yang belum diketahui nilai jualnya.

Perhitungan Quality Score sebagai variabel X dan perhitungan memperoleh nilai jual tanah per m2 (y) dengan menggunakan persamaan regresi berdasarkan hasil perhitungan regresi linier sederhana dari data pembanding dengan rumus:

Y = -689035 + 1688,543.X 

1. Jl. Remboksari

QS = {(35% x 5) + (15% x 4) + (15% x 5) + (15% x 5)+ (20% x 5)} x 100 = 485

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543 x 485) = Rp 129.900,00

2. Jl. Sukarno Hatta Indah.

QS = {(35% x 6) + (15% x 6) + (15% x 6) + (15% x 5) + (20% x 4)} x 100 = 545

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543x545) = Rp 231.220,00

3. Jl. Taman Borobudur Kencono.

QS = {(35% x 6) + (15% x 5) + (15% x 5) + (15% x 6) + (20% x 4)} x 100 = 530

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543x 530) = Rp 205.892,00

4. Jl. Borobudur Agung

QS = {(35% x 5) + (15% x 5) + (15% x 5) + (15% x 6) + (20% x 5)} x 100 = 515

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543 x 515) = Rp 180.564,00

5. Jl. Sukarno Hatta Dalam

QS = {(35% x 8 ) + (15% x 8 ) + (15% x 7 ) + (15% x 9 ) + (20% x 6 )} x 100 = 760

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543 x 760) = Rp 594.257,00

6. Jl. Candi Bima

QS = {(35% x 6 ) + (15% x 4 ) + (15% x 5 ) + (15% x) + (20% x)} x 100 = 555

Nilai Jual Tanah per m2

Y= -689035 + (1688,543x555) = Rp 248.100,00

7. Jl. Renggo

QS = {(35% x 4) + (15% x 5) + (15% x 5) + (15% x 4) + (20% x 4)} x 100 = 430

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543x 430) = Rp 37.000,00

8. Jl. Terusan Simpang Borobudur

QS = {(35% x 5 ) + (15% x 5 ) + ( 15% x 4 ) + (15% x 4 ) + ( 20% x 5)} x 100 = 470

Nilai Jual Tanah per m2

Y = -689035 + (1688,543x 470 ) = Rp 104.580,00

Berikut akan dijabarkan perbandingan antara NJOP bumi dan kelas bumi hasil perhitungan menggunakan teknik Quality Rating dengan NJOP bumi dan kelas bumi menurut versi Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Malang.

Berdasarkan hasil uji t diketahui bahwa Quality score berpengaruh signifikan terhadap nilai jual tanah di Kelurahan Mojolangu, dengan kata lain semakin tinggi angka Quality score maka nilai jual tanah per m2 juga makin tinggi/ mahal. Di dalam Qualily score terdapat faktor lokasi, lebar jalan, transportasi, keramaian, dan CBD (pusat kawasan bisnis) semakin tinggi pemberian score pada masing- masing faktor tersebut yang menunjukan semakin baiknya aspek fisik dan aspek kenyamanan yang dimiliki suatu lokasi tanah maka nilai jual tanah juga akan ikut tinggi. 

 

Selain penjelasan tersebut di atas yang di dukung oleh uji statistik, hasil penelitian ini juga memperkuat dengan penelitian Hamsari Marsani didalam Quality score terdapat faktor lokasi, lebar jalan, transportasi, keramaian, CBD. Dalam penelitian tersebut Hamsari Marsani menerapkan teknik Quality Rating terhadap Zona Nilai Tanah dengan meyebutkan nama jalan yang mewakili letak objek tanah. Setiap jalan dihitung Quality Score nya dengan cara memberikan penilaian terhadap faktor yang telah disebutkan dari yang istimewa diberi score 10 sampai yang buruk sekali score 1.

 

Dalam penelitian Prasetyo Aji di dalam Quality Score terdapat faktor peruntukan lahan, aksesibilitas, lingkungan dan view, elevasi iahan, koefisien lantai bangunan, kepadatan, prioritas pengembangan, dan koefisien dasar bangunan. Pemberian score dilakukan dengan menggunakan rating scale berdasarkan interval dengan membuat semacam tabel klasifikasi sehingga sehingga lebih merepresentasikan kondisi yang sesungguhnya apabila dibandingkan dengan kedua jurnal yang lain. Jurnal diterbitkan pada tahun 1999 dan tidak memiliki daerah penelitian karena hanya memberikan contoh kasus penerapannya saja. (Sistem Acuan Penentuan Nilai Pasar Tanah (99). Jakarta: Jurnal Survei dan Penilaian Properti, Vol.15, Jan).

Penelitian yang dilakukan oleh Hartojo, Hamsari Marsani dan Prasetyo Aji. Perbedaannya yaitu pada faktor-faktor yang ada pada Quality score, cara pembelian score, tahun penelitian dan daerah penelitiannya. 

• Seperti telah dijelaskan dalam penelitian Hartojo di dalam Quality score terdapal faktor luas tanah, lokasi, lebar depan, luas bangunan, atap dinding lantai langit-langit, kondisi dan fasilitas. Pemberian score dilakukan dengan menggunakan rating scale berdasarkan interval dengan satuan m2. 
• Penelitian Prasetyo Aji didaiam Quality score terdapat faktor peruntukan lahan, aksesibilitas, lingkungan dan view, elevasi lahan, koefisien lantai bangunan, kepadatan, prioritas pengembangan, dan koefisien dasar bangunan. Pemberian score dilakukan dengan menggunakan rating scale berdasarkan interval yang sudah di tentukan. 
• Sedangkan dalam penelitian ini, didalam Quality score terdapat faktor lokasi, lebar jalan, transportasi, keramaian, Central Business Districh (pusat kawasan bisnis) yang sama dengan penelitian yang dilakukan oleh Hamsari Marsani perbedaannya terletak pada objek yang diteliti dan tahun pengambilan data yaitu di kelurahan Mojolangu kota Malang serta menggunakan data nilai jual objek pajak bumi/ tanah pada tahun 2002. 
• Dari semua penelitian terdahulu termasuk penelitian yang disusun penulis dapat diambil kesimpulan yang sama bahwa Quality Score berpengaruh signifikan terhadap nilai jual tanah.  

Sistem Acuan Penentuan Nilai Pasar Tanah (99). Jakarta: Jurnal Survei dan Penilaian Properti, Vol.15, Jan;

Secara umum nilai dan harga adalah dua hal yang berbeda, akan tetapi pada kondisi tertentu kedua hal tersebut mungkin memiliki besaran yang sama, yaitu apabila harga tersebut ditentukan dalam transaksi yang terjadi secara wajar (fair transaction). Suatu transaksi dianggap wajar apabila secara kumulatif memiliki beberapa kriteria sebagai berikut:

1. Pembeli yang mampu dan berkelayakan bersedia membeli harta tersebut; 
2. Ada waktu yang cukup untuk tawar-menawar; 
3. Penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak serta bersedia menjual hartanya;
4. Ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasar;
5. Harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu;
6. Tidak mempertimbangkan penawaran istimewa (misalnya penawaran yang terjadi antara sanak saudara).

Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak atas suatu barang atau jasa. Harga pada dasarnya merupakan biaya yang ditambahkan dengan faktor kepentingan pasar. 

Faktor kepentingan pasar tersebut meliputi berbagai kepentingan yang dimiliki oleh pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi properti yang mempengaruhi kondisi penawaran dan permintaan atas properti dimaksud. 

Biaya merupakan sejumlah uang yang dikeluarkan untuk memperoleh atau memproduksi barang atau jasa. Untuk membedakan masyarakat berpenghasilan tinggi dan rendah dapat diketahui dari asset berwujud (tangible asset) yang dimiliki, untuk aset bergerak dapat dilihat dari tipe kendaraan/ mobil sedangkan untuk aset tetap akan dilihat dari kualitas bangunan yang dimiliki/ dihuni/ disewa. 

 

Kualitas bangunan akan direpresentasikan oleh Struktur Bangunan, apabila semakin kuat strukturnya maka bangunan tersebut akan semakin rendah biaya renovasi dan semakin lama umur efektifnya. 

Representasi yang kedua adalah dari Arsitektur Bangunan tersebut yang akan tampak terlihat langsung oleh para calon konsumen (penyewa/ pembeli) yang pada umumnya menginginkan kenyamanan dan privacy, semakin tampak indah dan nyaman arsitektur bangunan maka akan semakin tinggi daya tarik bangunan tersebut untuk menghasilkan pendapatan. 

Arsitektur bangunan meliputi jenis komponen material/ bahan bangunan dan fasilitas terpasang (fixture). Kualitas bangunan tersebut jika dikuantitatifkan melalui perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB) atau Building Cost Table (BCT) akan diperoleh nilai bangunan per meter persegi yang beragam sesuai kualitasnya sehingga dapat dipergunakan sebagai Standar Nilai Bangunan.

  

Tarif progresif PBB sektor pedesaan dan perkotaan sesuai nilai bangunan per m² berfungsi sebagai perimbangan pengenaan PBB berdasarkan tingkatan kualitas struktur dan arsitektur bangunan yang tentunya disamping menyesuaikan umur efektif bangunan juga memperhitungkan keuntungan ekonomis yang akan semakin meningkat berdasarkan prinsip “high risk high return” dan prinsip “the highest and the best use”. 

Tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan, berkaitan batasan nilai jual bangunan per m² perlu ditetapkan setiap tahunnya menyesuaikan faktor inflasi atau antisipasi kenaikan harga bangunan atau standar satuan harga bahan material dan upah pekerja setiap tahunnya.  

Klik di laman ini: 

https://news.ddtc.co.id/perda-pajak-direvisi-tarif-pbb-di-surabaya-jadi-005-hingga-03-1799638

Berdasarkan data GDP Indonesia (nominal) per capita tahun 2010, diasumsikan 30% dari GDP diinvestasikan dalam bentuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) maka dalam jangka waktu 10 tahun akan memiliki rumah dengan harga; Rp 49.000.000, setara Rumah Sederhana Sehat (RSS) tipe 36 m2 (NJOP per m2= Rp 429.000,-) dengan luas tanah 84 m2 (NJOP per m2= Rp 394.000,-). Maka konsep tarif tarif progresif PBB sektor pedesaan dan perkotaan sesuai grade kualitas bangunan (nilai bangunan per m2) akan sangat relevan sebagai alternatif subsidi kepada masyarakat yang memiliki penghasilan (PDB per kapita) dibawah Rp 21.289.389,- per tahun (menurut International Monetary Fund (2009)).

(Tulisan ini merupakan opini pribadi yang tidak mewakili institusi manapun dan merupakan review artikel saya yang berjudul: Nilai Jual Kena Pajak Progresif Mengacu pada Nilai Bangunan per M² (2000). Jakarta: Majalah Berita Pajak, Nomor 1417 Tahun XXXII, 15 April. Semoga dapat bermanfaat dan menjadi kajian lebih lanjut).

https://bprd.jakarta.go.id/artikel/yuk-pahami-pajak-bumi-dan-bangunan-sesuai-dengan-perda-dki-jakarta-no-1-tahun-2024