PENETAPAN SECARA JABATAN ATAS JUMLAH BIAYA YANG DIKELUARKAN DAN/ATAU YANG DIBAYARKAN UNTUK MEMBANGUN BANGUNAN DALAM RANGKA KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI

PPN KMS atau pajak membangun sendiri ini sudah dikenakan sejak 1994 melalui Keputusan Menteri Keuangan Nomor 595/KMK.04/1994 tentang: Batasan dan Tata Cara Pengenaan PPN atas KMS yang Dilakukan oleh Orang Pribadi atau Badan tidak dalam Lingkungan Perusahaan atau Pekerjaan.

Kriteria bangunan (Pasal 2 ayat (4) PMK No.163/PMK.03/2012)

1. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
2. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
3. luas keseluruhan paling sedikit 200 m² (dua ratus meter persegi).

Kriteria Kegiatan Membangun Sendiri adalah dalam hal kegiatan dilakukan secara bertahap, maka dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun. (Pasal 2 ayat (4) PMK No.163/PMK.03/2012).  

Yang termasuk kriteria Kegiatan Membangun Sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut PPN, dan kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan PKP (Huruf A angka 3 SE-53/PJ/2012).

Saat terutangnya PPN atas kegiatan membangun sendiri dimulai pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai. Tempat PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan tersebut didirikan (Pasal 4 ayat (1) PMK-163/PMK.03/2012).  

Tarif dan pengenaan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri 10% x 20% dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangunan bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah (Pasal 3 PMK-163/PMK.03/2012).

Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER- 23/PJ/2012 tanggal 5 November 2012 tentang Tata Cara Penetapan Secara Jabatan atas Jumlah Biaya yang Dikeluarkan dan/atau yang Dibayarkan untuk Membangun Bangunan  dalam rangka Kegiatan Membangun Sendiri (untuk melaksanakan ketentuan Pasal 6 dan Pasal 11 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/ PMK.03 / 2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri).

Pasal 2 (1) Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri tidak atau kurang menyetorkan ke Kas Negara Pajak Pertambahan Nilai terutang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1, Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi.

Pasal 2 (2) Dalam hal berdasarkan hasil pemeriksaan atau verifikasi, orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri: 

• tidak memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan; atau
• memberikan data atau bukti pendukung biaya yang dikeluarkan dan/ atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan, namun tidak benar atau tidak lengkap, jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1, ditetapkan secara jabatan berdasarkan nilai terendah dari data Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) masing-masing daerah sesuai Keputusan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/ PRT/M /2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara dan perubahannya.

Prosentase Komponen Biaya Pembangunan diperhitungkan dari: Biaya Keseluruhan Bangunan = 100% terhadap masing-masing KLASIFIKASI  bangunannya.

·         Biaya Konstruksi Fisik + 87%

·         Biaya Perancangan + 7%

·         Biaya Pengawasan/ Manajemen 

          Konstruksi + 4% 

·         Biaya Pengelolaan Proyek + 2%

Kini, pemerintah kembali memperbarui peraturan pajak membangun sendiri atau KMS melalui PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang PPN atas KMS terbaru ini berlaku mulai 1 April 2022. Melalui siaran pers yang diterbitkan Ditjen Pajak Nomor SP-24/2022, tujuan pembaruan PMK PPN KMS adalah:

• Untuk meningkatkan keadilan dan kepastian hukum
• Mendorong peran serta masyarakat
• Serta memberikan kemudahan dan penyederhanaan administrasi perpajakan atas kegiatan membangun sendiri

Merujuk Pasal 3 ayat 2 PMK 61/2022, tarif khusus PPN KMS sebesar 2,2% tersebut merupakan hasil perkalian 20% dengan tarif PPN sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat 1 UU PPN dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak (DPP). Perlu diperhatikan, luas bangunan yang dikenakan PPN KMS adalah minimal 200 meter persegi (200 m2).

Contoh Kasus KMS

Berikut ini contoh kasus kegiatan membangun sendiri atau pengenaan pajak membangun sendiri/PPN KMS berdasarkan PMK 61/2022:

Pengenaan PPN KMS atau Kegiatan Membangun Sendiri Sekaligus

Contoh 1:

Tuan W membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas 50 m2. Atas pembangunan rumah tinggal tersebut tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai.

Contoh 2:

Tuan X membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut

dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas 200m2. Atas pembangunan rumah tinggal tersebut dikenai Pajak Pertambahan Nilai.

Pengenaan PPN KMS atau Kegiatan Membangun Sendiri Bertahap

Contoh 1:

Tuan Y membangun sendiri gudang dengan luas 120 m2 untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

1. Bulan Juni 2022 sluas 50 m2
2. bulan Januari 2023, 6 bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 70 m2.

Tahapan membangun tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan, karena tenggat waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 tahun. Namun demikian, jumlah luas bangunan yang dibangun pada kegiatan tersebut tidak melebihi batasan 200 m2. Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut tidak dikenai PPN.

Contoh 2:

Tuan Z membangun sendiri gudang dengan luas 300 m2 untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:

1. Bulan Juni 2022 seluar 100 m2
2. Bulan Januari 2023, 6 bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 200 m2.

Tahapan membangun tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan karena tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 tahun. Selain itu, jumlah luas bangunan yang dibangun tidak melebihi batasan 200m2. Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut dikenai PPN.

Contoh 3:

Tuan A membangun sendiri ruko dengan luas 250m2. Pembangunan ruko tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun adalah:

1. Bulan Juni 2022 seluar 100 m2
2. Bulan Januari 2025, 2 tahun 6 bulan setelah tahapana pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 150 m2

Tahapan membangun tersebut merupakan satu kesatuan kegiatan. Oleh karena itu:

1. Kegiatan membangun pada Juni 2022 dikenai PPN, mengingat luas ruko yang akan dibangun melebihi batasan 200 m2 dan saat terutang atas kegiatan membangun sendiri terjadi saat dimulainya kegiatan membangun bangunan.
2. Kegiatan membangun pada Januari 2023 merupakan kegiatan membangun yang terpisah dengan luas tidak melebihi batasan 200 m2 sehingga tidak dikenai PPN.

Cara Hitung dan Bayar PPN KMS

PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri tidak dapat dikreditkan sebagai Pajak Masukan, karena berlaku bukan atas kegiatan usaha atau pekerjaan Pengusaha Kena Pajak.

Kapan saat Terutang PPN?

Saat Terutang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri saat pendirian bangunan dimulai (menggali pondasi, memasang tiang, dan sebagainya) hingga selesai dibangun, dapat dilakukan secara bertahap dan tidak melebihi jangka waktu 2 tahun.

Bagaimana jika Pembayaran Pajak Kurang Bayar?

Berdasarkan PMK No 163/PMK.03/2012, apabila badan melakukan KMS, tidak atau kurang bayar menyetorkan PPN, DJP akan menerbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar (SKPKB) sesuai hasil pemeriksaan atau verifikasi. DJP mengimbau Wajib Pajak untuk segera memenuhi atau melunasi kewajiban pajaknya tersebut. Berikut tata cara perhitungan pajak membangun sendiri atau cara hitung PPN KMS:

1. Tata Cara Perhitungan PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri

PPN KMS terutang = Tarif Pajak × Dasar Pengenaan Pajak (DPP)

Tarif Pajak = 2,2%

DPP = 2,2% × total biaya pembangunan yang dikeluarkan kecuali harga pembelian tanah

2. Contoh Perhitungan PPN Atas Kegiatan Membangun Sendiri KMS

Tuan A memulai membangun sebuah rumah pribadi pada bulan November 2022. Luas bangunan rumah adalah 310m².

Rincian biaya yang dikeluarkan dari awal hingga selesai pembangunan:

• Pembelian tanah = Rp250.000.000
• Bahan baku bangunan = Rp200.000.000
• Upah mandor dan buruh bangunan = Rp80.000.000

Total pembangunan tidak termasuk tanah = Rp280.000.0000 (DPP)

Berapakah besaran PPN terutang atas Kegiatan Membangun Sendiri yang harus ditanggung Tuan A?

Jawab:

Rumus PPN KMS: PPN Terutang = 2,2% x DPP (Biaya Pembangunan Tidak Termasuk Tanah)

Tarif PPN KMS = 2,2%

DPP PPN KMS Tuan A= Rp280.000.000

= 2,2% × Rp280.000.000 = Rp6.160.000

Jadi, besaran Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri yang harus dibayar Tuan A adalah sebesar Rp6.160.000.

Tata Cara Bayar Pajak KMS

Setelah Anda menghitung Pajak Pertambahan Nilai atau PPN KMS terutang, segera membayar atau menyetor pajak yang terutang ke bank persepsi atau kantor pos terdekat paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhir masa pajak. Misalnya, hari pertama membangun pada tanggal 12 Mei 2022, maka penyetoran pajak terutang paling lambat tanggal 20 Juni 2022.

Kapan saat terutangnya PPN KMS atau pajak membangun sendiri?Pasal 4 PMK 62/2022, saat terutangnya PPN KMS terjadi pada saat mulai dibangunnya bangunan hingga bangunan selesai. Sedangkan tempat PPN terutang atas KMS yaitu di tempat bangunan tersebut didirikan.

Ingat, untuk bayar pajak, Anda harus memiliki Kode e Billing Pajak terlebih dahulu. Kode Billing atau ID Billing tersebut tertera nomor Surat Setoran Pajak (SSP) dan jumlah nilai pajak terutang yang harus Anda bayarkan. Pastikan Kode Akun Pajak (KAP) dan Kode Jenis Setoran (KJS) sesuai dengan jenis pajak yang akan Anda bayarkan pada saat membuat Kode Billing.

Wajib Pajak non PKP wajib melaporkan SSP lembar ketiga kepada KPP wilayah KMS. Pelaporan paling lambat akhir bulan berikutnya. Wajib pajak berstatus PKP melaporkan SPT Masa PPN dengan melampirkan SSP lembar ketiga ke KPP terdaftar. Apabila KMS dilakukan di wilayah berbeda dengan wilayah KPP terdaftar, maka ditambah melaporkan SSP lembar ketiga ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) KMS dilakukan.

Contoh Pelaporan:

Tanggal 12 Mei 2022 adalah hari pertama pembangunan, maka pelaporan SSP lembar ketiga paling lambat dilakukan sebelum 30 Juni 2022.